Construcción e Inmobiliario Invertir en vivienda en costa renta un 8,8% anual

Por en 16 agosto, 2017

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El rendimiento de los pisos en primera línea de playa asciende ya al 8,8% anual. Baleares y Andalucía concentran los “puntos calientes” del mercado.

Antonio compró, hace un año, una vivienda junto a la playa de Ayamonte (Huelva), por 150.000 euros. Al ponerla en alquiler, ha ingresado 7.500 euros en doce meses. Su rentabilidad bruta es, por tanto, del 5%. Es una tasa positiva, muy superior a la que habría obtenido de haber invertido sus ahorros en depósitos (0,1%) o en deuda pública (1,6%), pero nada desorbitada. Sin embargo, si esa misma vivienda la vendiera ahora, 12 meses después, la rentabilidad total ascendería al 30%. Además del alquiler, generaría una revalorización del inmueble de casi 40.000 euros -la media de la zona ha sido un 25% anual-.

El de Antonio es un ejemplo palmario del franco auge de la vivienda en costa, sobre todo en algunas localizaciones, que, bien por su alto interés turístico, bien por su consolidación urbanística tras años de crisis, están experimentando un encarecimiento notable. El alquiler de los pisos situados en la primera y la segunda líneas del litoral se ha encarecido un 8,95% en los últimos doce meses y proporciona una rentabilidad media del 5,67%, según un informe de urbanData Analytics (uDA). El valor de venta ha crecido un 3,1%, de manera que la rentabilidad total (alquiler más venta) asciende al 8,78%, aún por debajo de las rentabilidades de referencia en las ciudades de Barcelona y Madrid (16,96% y 11,71% respectivamente).

Las mayores rentabilidades de la costa española se sitúan en las provincias de Islas Baleares, Barcelona, Las Palmas, Huelva y Almería donde el rendimiento del alquiler se encuentra por encima del 5,5%, que llega a superar el 10% si se le suman las plusvalías. Destaca la alta rentabilidad combinada obtenida en la costa malagueña (17,87%).

Detrás están las costas de Las Palmas, Lugo e Islas Baleares, con unas plusvalías de entre el 12% y el 14%. “Es sorprendente el buen comportamiento de la primera y segunda líneas de costa lucense en estos doce últimos meses”, acota Carlos Olmos, director de uDA.

De entre todos los municipios costeros importantes, el más rentable para invertir en vivienda es el de Las Salinas, en Mallorca, con un 37,6%, gracias al potente encarecimiento de los pisos y al auge del alquiler en Baleares, que se anota crecimientos superiores al 20%. No en vano, los tres municipios con mayor rentabilidad de la costa española pertenecen a esta comunidad autónoma. Los otros dos son Ibiza (33,1%) y Santa Eulalia del Río (32%).

José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), explica el motivo de este boom de rentabilidad en las zonas más consolidadas de las Islas Baleares: “Santa Eulalia, Ibiza y Las Salinas tienen un problema, que no hay suficiente mercado disponible; es muy difícil comprar allí, ya que son mercados saturados”.

De esta manera, tanto el coste de los arrendamientos como el precio de compra suben con fuerza, hechos que han confluido ahora en un impasse de muy elevada rentabilidad.

En Islas Baleares (como en Barcelona), las rentabilidades medias por alquiler superan el 7%. Además, el crecimiento interanual del precio del alquiler se encuentra también por encima del 20%. Y el precio de compraventa también es muy elevado, de manera que la rentabilidad total de esta comunidad autónoma asciende al 12,5%.

Opciones

“Se ha hablado en profundidad del calentamiento de precios en el mercado de alquiler de las ciudades de Barcelona y Palma de Mallorca, pero hoy podemos observar que este fenómeno se está desplazando también a lo largo de la costa de sus provincias”, asegura Carlos Olmos en su informe. Éste destaca la alta rentabilidad en plusvalía obtenida en la costa malagueña (12.83%). Le siguen la costa de Las Palmas, Alicante, Vizcaya y Lugo, con plusvalías que se mueven en una horquilla entre el 7% y 8%.

En el top ten de los municipios costeros más rentables, el cuarto lugar lo ocupa Ayamonte (Huelva), que gracias al resurgir de sus urbanizaciones ofrece un rendimiento medio del 30,5% (5,1% por el alquiler y un 25,4% de rendimiento por alquiler). “Este auge viene influenciado por las promociones de alto standing y por los pisos baratos, que generan una rentabilidad muy elevada en verano”, recalca José Antonio Pérez. “Pero, ojo, como el precio de la obra nueva sube, la rentabilidad por alquiler bajará”, advierte.

Fuengirola y Estepona ocupan otros lugares privilegiados en el ránking de las mejores inversiones inmobiliarias en costa, ambas con un rendimiento global del 25%. “Fuengirola está colmatada, urbanísticamente, al 95%, por eso los precios van a seguir subiendo”, explica Pérez. “Y Estepona se beneficia de la parálisis de Marbella”. Entonces, ¿es un buen momento para invertir en esta localidad de la Costa del Sol? “Sí. Habría que comprar ya, sobre plano, en Estepona Este, que está a 10 minutos de Marbella, con autovía, y tiene a 10 minutos el pueblo pesquero”, agrega. Pérez, que también es coordinador del departamento de Estudios de la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC), opina que, en general, “es un buen momento para invertir en las zonas consolidadas de la costa, por el incremento del turismo y la saturación de las plazas hoteleras”.

Mejor en segunda línea

Los expertos no recomiendan buscar inmuebles en primera línea de playa, sino “bucear en la oferta de viviendas terminadas de la banca”. Esos “restos” que acumulan las entidades financieras “son pisos pequeños -la mejor inversión- y tienen un precio medio de 100.000 euros y están dando rentabilidades superiores al 10%”, explica.

Entre las zonas en las que se pueden hallar los últimos “chollos”, Pérez destaca, además de la zona este de Estepona, a Nerja y Torre del Mar en Málaga, y la costa de Granada. “El precio es menor que en los municipios consolidados, y los alquileres son los mismos, con lo cual hay más rentabilidad”. “Queda muy poco tiempo para encontrar este tipo de pisos”, advierte.

José Luis Ruiz Bartolomé, el consultor inmobiliario y director de Chamberí AM, aconseja “buscar zonas muy consolidadas, porque tienen mucha liquidez, si hay que deshacer posiciones, y una gran capacidad de rentabilizar la inversión incluso si vinieran de nuevo las vacas flacas”. “Hay que ir a los puntos calientes: en Benidorm, Costa Brava, Ibiza y Costa del Sol no te equivocas”, resume. “Ahora mismo, lo que se vende ya está en precios buenos, y no se comercializa por necesidad del propietario. Además, la ocupación hotelera y los precios hoteleros están subiendo. Hay muchísimo más ambiente que otros años; la costa se está revitalizando con claridad”, subraya.

Pérez agrega que “lo ideal es comprar un piso con mucha demanda en verano y que se pueda alquilar también el resto del año, por ejemplo a profesores u otros profesionales estacionales”. Conseguir ese doble alquiler hace que se supere “el 15% o el 20%” de rentabilidad, incluso antes de plusvalías. Otra opción es alquilarlo en verano y, después, como apartamento turístico: “Se le saca más rentabilidad, pero menos tiempo”, ataja.

Samuel Población, director de Residencial de CBRE, recomendó invertir en “todo lo que sea Alicante, Costa del Sol y Baleares”. “Hay que asegurarse de que la vivienda tenga demanda real el resto del año, con lo cual Costa del Sol y Costa Blanca son buenas opciones, por su clima”, atajó.

Sin contar con las plusvalías, los mejores municipios bajo los criterios de inversión aplicados en el estudio de uDA son Ibiza, Puerto de la Cruz (Santa Cruz de Tenerife) y Rota (Cádiz), todas ellas con rentabilidades brutas en alquiler por encima del 7%.

Es significativo el caso de Cádiz, donde hay zonas con un comportamiento por encima de la media nacional (en costa) y otras muy por debajo. El precio unitario interanual de alquiler sufre un descenso de 2,9% en toda la provincia, sin embargo El Puerto de Santa María y Rota sufren un aumento interanual del 18,31% y 11,13%, mientras que hay zonas en la Bahía de Algeciras que sufren un descenso del 3,42%. “Esta misma polaridad ocurre si segmentamos el análisis en viviendas de lujo o pequeños apartamentos destinados al turismo masivo. El comportamiento es desigual y está polarizado”, alerta Carlos Olmos.

Por su baja rentabilidad, destacan también las provincias de Vizcaya, Gipúzcoa, Girona y Alicante, todas ellas por debajo del 4,65%.

El informe también hace hincapié en la depreciación de la segunda residencia en las costas de Almería (-13%), Castellón (-6,8%) y Barcelona (-5,1%). “Especialmente destaca la costa barcelonesa, y su diferencia de comportamiento con algún municipio del entorno de la capital”, señala Olmos.

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