El 20% de la inversión en pisos se destina al alquiler en Airbnb

Por en 4 diciembre, 2017
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Este tipo de compradores adquirirán en 2017 más de 50.000 inmuebles. 10.000 de ellos, para arrendarlos luego en plataformas como Airbnb, ya que ofrecen casi el doble de rentabilidad.

En los tres últimos años -los de la consolidación del actual ciclo alcista de la vivienda- se ha producido una situación infrecuente: el precio de los alquileres ha subido más que el de los inmuebles en propiedad; al tiempo, la demanda de arrendamientos se ha disparado y han aflorado en ese mercado cientos de miles de pisos, lo que ha devenido en un impasse de alta rentabilidad y bajo riesgo. Habida cuenta de que el rendimiento de las inversiones tradicionales, como la deuda y los depósitos, se encuentra en mínimos históricos, el ladrillo brilla de nuevo. Sin caer en los excesos de la burbuja, la vivienda ha vuelto a dar cobijo y rédito a los inversores.
No sólo eso. La aparición de nuevos modelos de negocio inmobiliario ha espoleado las posibilidades crematísticas de los activos residenciales, de manera que el 20% de los inversores inmobiliarios ya destina sus viviendas al alquiler turístico. Es decir, uno de cada cinco, según un estudio de Fotocasa al que ha tenido acceso EXPANSIÓN.

Ese elevado porcentaje -que tiene visos de seguir creciendo- se debe a que las nuevas plataformas de arrendamiento de corta duración, como Airbnb, permiten obtener aún mayores rentabilidades que el alquiler tradicional (ver información adjunta). En todo caso, el 65% de los inversores sigue prefiriendo la estabilidad de tener un inquilino a largo plazo. El 15% restante compra las viviendas pero no las pone en alquiler, sino que espera a que se revaloricen para venderlas con una ganancia.

“Es un buen momento para comprar para alquilar, tanto de larga duración como vacacional, ya que ambas fórmulas dan unas rentabilidades que, en el actual contexto de bajos tipos de interés, no encontramos en ningún producto financiero ni en la Bolsa”, explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa. “De hecho, estas altas rentabilidades explican que ocho de cada diez inversores aseguren que la vivienda que compren la pondrán en alquiler”, agrega.
El 11% del total de los compradores de vivienda la destina a la inversión. Es decir, alrededor de 50.000 viviendas, este año. Eso implica que unas 10.000 (el anteriormente dicho 20%) se destinarán al alquiler turístico. Además, los vendedores confiesan que “la rentabilidad del alquiler es uno de los principales motivos por los que tenían arrendada dicha vivienda antes de ponerla en venta”, explica Toribio.

Más ingresos

Uno de cada ocho vendedores puso antes el piso en alquiler, a la espera de revalorización y réditos anuales (un 13%). Este porcentaje, sumado al 11% de inversores, hace que “el 24% de las personas que han participado en el mercado de compra indique que el objetivo de la vivienda no era el uso como residencia habitual”, como resalta el estudio, basado en 2.068 encuestas a inversores inmobiliarios.
Según los datos de Fotocasa, el 74% de los propietarios que en el último año pusieron en alquiler una vivienda turística a través de portales y plataformas de Internet asegura que obtiene más ingresos con el alquiler turístico que con el residencial. Un 66% calcula que obtiene entre un 5% y un 15% más; un 16% asegura que los beneficios están entre el 15% y el 20%; y un 12% afirma que puede llegar a ingresar un 20% más que con el alquiler de larga duración.

2ª residencia

Casi un 40% de quienes compran una segunda residencia piensa ponerla en alquiler por cortos periodos de tiempo, en las semanas en las que no la ocupe.

Es una etapa boyante para ese perfil de ahorradores e inversionistas. Casi la mitad de quienes compran una casa que no será su primera residencia lo hace ahora como inversión (el 45%), mientras que el 55% la adquiere, en principio, como segunda residencia. Lo que ocurre es que casi un 40% de estos últimos piensa poner dicha vivienda en alquiler por cortos periodos de tiempo -por ejemplo, durante el mes de verano en que no estén de vacaciones-, mientras que un 7% opta por el alquiler de larga duración.
Es un fenómeno que se concentra, sobre todo, en los mayores de 55 años. En esa franja de edad, el porcentaje de compradores de primera residencia (50%) casi se equipara con los que compran como segunda residencia (25%) e inversión (19%).

Para un 35% de los inversores particulares, la adquisición de una vivienda es una inversión a largo plazo; para el 25%, un seguro para el futuro; y para el 22%; una forma de hacer patrimonio. Incluso para el 16% (uno de cada siete) de quienes compran una vivienda para vivir en ella de forma habitual “la rentabilidad es un buen motivo” para convencerse a dar el paso, según la encuesta elaborada por Fotocasa.
El precio de los arrendamientos se mueve actualmente a un ritmo interanual del 10%, y el de la compraventa de vivienda de segunda mano, al 5%, según este portal inmobiliario. Estas cifras se elevan al 10% y 20% en determinados distritos de Madrid y Barcelona, los dos grandes polos de inversión.

 

‘Boom’ de alquiler

¿Hay riesgo de burbuja del alquiler en estas ciudades? “Más que de burbuja, yo hablaría de boom del alquiler en determinadas zonas”, especifica Toribio. “El ejemplo más claro ha sido Barcelona, donde desde primeros de año superamos los máximos alcanzados en 2007”. Pero tanto en Barcelona como en Madrid se empiezan a detectar “caídas de precios interanuales en distritos muy populares, como el distrito Centro, que lo que indican es que, aunque los alquileres se van a seguir encareciendo, el mercado tiende a normalizarse”. En resumidas cuentas, “los precios no van a ir mucho más allá” de los niveles actuales.

La saturación de pisos en alquiler turístico en Madrid y Barcelona es motivo de discusión política. El ayuntamiento de la ciudad condal, capitaneado por Ada Colau, multó primero a Airbnb por sus entre 6.000 y 7.000 arrendamientos turísticos ilegales, al tiempo que anunció una legislación “más contundente”. Lugo, en verano, llegó a un acuerdo para inventariar los apartamentos que incumplían la ley. Esta misma semana, la plataforma ha retirado 2.500 anuncios en Barcelona, 1.200 gracias a ese acuerdo con el consistorio y 1.300 al limitar en Ciutat Vella a uno los anuncios de casas enteras que puede tener un propietario en el distrito.

Más allá de la polémica, ¿cuáles son los mejores pisos para invertir en alquiler turístico? El precio y el número de habitaciones son los requisitos básicos que buscan los compradores, pero “los que buscan inversión ponen por delante aspectos relativos a la zona como las conexiones a nivel de transporte (44% de ellos, frente al 31% del global), un barrio de su agrado (46% frente a 38%) o los servicios de la zona (37% versus 30%).
Los inversores buscan viviendas de más antigüedad que el global de los compradores, y de menores dimensiones. El 41% opta por pisos de entre 40 y 80 metros cuadrados.

El arrendamiento turístico tiene una desventaja fundamental: “Exige una mayor dedicación y tiempo, debido a la alta rotación de los inquilinos, sobre todo si se gestiona personalmente, sin la ayuda de un profesional”, opina Toribio. “Ésta es la razón principal por la que dos de cada 10 arrendatarios abandonan este tipo de alquiler tras haberlo probado”, revela.

Airbnb encarece el alquiler en Madrid y Barcelona

¿Cómo impacta realmente la aparición del alquiler vacacional en el precio del arrendamiento? Ésta es la pregunta que se hace la consultora urbanData Analytics (uDA) en un estudio elaborado para EXPANSIÓN. “La respuesta es: 6% anual en el alquiler del distrito Eixample, en Barcelona, y 4% anual en los alquileres del distrito Centro, en Madrid”. Esto se produce por el sencillo hecho de que plataformas como Airbnb ofrecen el doble de rentabilidad que el alquiler de largo plazo, según los datos de uDA: “Una vivienda de 40 metros cuadrados y un dormitorio en la zona de la Puerta del Sol (Madrid) genera 1.513 euros al mes en Airbnb, mientras que un alquiler tradicional genera 700”. En Barcelona ocurre igual: “1.772 euros al mes en vez de 805, en el entorno de la iglesia de Santa María, en el barrio Gótico”. Esto da lugar a una rentabilidad bruta por alquiler del 10,65% en Madrid (sin contar plusvalías), frente a un 4,5% del alquiler tradicional. “Esos rendimientos representan el impacto de la vivienda vacacional en algunas zonas”, concluye Carlos Olmos, director de uDA.

Más información: expansión.com

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