Fórmulas alternativas al alquiler o la compra para acceder a una vivienda

Por en 7 noviembre, 2017

  • Algunas se emplean desde hace muchos años en Europa, pero acaban de llegar a España.

  • Figuras como la propiedad compartida, la propiedad temporal, la multipropiedad, el usufructo o el ‘cohousing’ se presentan como opciones.

No es ninguna sorpresa que la fórmula preferida por los españoles para satisfacer su derecho a la vivienda es la compra. De hecho, las políticas de fomento del alquiler que se han puesto en marcha durante los últimos años no han evitado que más del 75% de las personas que actualmente son arrendatarias de un inmueble sigan declarándose deseosas de hacerse con uno en propiedad en el futuro.
Desde un punto de vista psicológico, los españoles asocian “la idea de propiedad a las de seguridad y libertad”, mientras que buscan en el alquiler “un menor coste económico y la facilitad de movimiento”, explica Antonio Valmaña, abogado mánager en Ceca Magán Abogados. Por todo ello, la dicotomía entre la compra y el alquiler ha caracterizado el mercado español de la vivienda desde la época Romana, con la reciente introducción de algunas tímidas variantes, como el alquiler con opción a compra.

El problema es que, a día de hoy, el acceso a una casa en propiedad se encuentra prácticamente vetado para muchos españoles (especialmente, jóvenes) por la inestabilidad laboral y las restricciones para conseguir financiación bancaria. Y el alquiler, al menos en ciudades como Madrid o Barcelona donde los precios se han disparado, ha empezado a convertirse también en una opción casi inaccesible para un buen número de personas.
Para resolver esta difícil ecuación, la Cátedra de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili empezó a estudiar hace varios años las diferentes fórmulas que han adoptado otros países europeos en los que el acceso a la vivienda no sólo se reduce a la compra y el alquiler. Y de entre todas ellas se interesaron por las de tenencia intermedia, es decir, “aquellas que actúan como un acordeón entre la propiedad y el alquiler”, tal como explica el director de la Cátedra, Sergio Nasarre.

Su trabajo ha permitido que dos de esas opciones, la propiedad compartida y la temporal, hayan desembarcado en Cataluña. Hay otras fórmulas que también han empezado a probarse en España (las cooperativas de uso o las viviendas colaborativas), pero las de tenencia intermedia son las únicas que facilitan el acceso a la vivienda de una forma más o menos estable, sin necesidad de sobreendeudarse y, además, dando respuesta a ese apego tan español hacia la propiedad.

Vivienda compartida

Más de 170.000 británicos son titulares de una vivienda compartida (conocida como shared ownership). Esta fórmula consiste en que comprador y vendedor comparten la titularidad de una propiedad durante un periodo de tiempo: “El comprador adquiere un porcentaje inicial del inmueble y luego va aumentando esa participación de forma progresiva hasta conseguir la totalidad de la propiedad”, explica Sergio Nasarre, director de la Cátedra de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili. Si, por ejemplo, el comprador adquiere inicialmente un 10% de la casa, abona una renta mensual por el uso del 90% restante.
La vivienda compartida es una realidad en Cataluña desde el año 2015, cuando las autoridades regionales la incorporaron a su Código Civil. Desde entonces se ha registrado alguna que otra operación bajo esta fórmula, aunque seguramente muy pocas (es imposible saber cuántas, ya que no es necesario escriturarlas o registrarlas). El abogado Andrés Labella, que participó como asesor en una de esas operaciones, considera que “la vivienda compartida debe entenderse como una alternativa a la banca”. Entre otras cosas, añade, porque “las entidades financieras no van a confiar en una fórmula moderna y que nunca se ha utilizado en España” (aparte de que no está claro cómo se produciría la ejecución de la garantía hipotecaria en caso de impago). Por todo ello, Labella augura que esta figura se circunscribirá a la transmisión de viviendas sin cargas hipotecarias (por ejemplo, procedentes de una herencia) y que probablemente necesiten “algún tipo de rehabilitación”.
La normativa catalana deja abierto el porcentaje de la vivienda que el comprador debe adquirir en el momento de sellar la operación. Eso sí, establece que las siguientes compras serán de al menos un 10% del inmueble y que la totalidad del proceso de compra no superará los 30 años de duración, salvo que ambas partes pacten lo contrario.
Según Valmaña, se trata de una fórmula “que puede asemejarse al arrendamiento con opción a compra“. Sin embargo, difiere de la anterior en que “permite al adquirente convertirse en dueño de la vivienda” desde el primer momento.

Propiedad temporal

La reforma del Código Civil de Cataluña que dio cabida en 2015 a la propiedad compartida incorporó también la figura de la propiedad temporal. Sin embargo, el Gobierno central impugnó esa segunda fórmula, por considerar que vulneraba el carácter irrevocable y perpetuo del derecho a la propiedad existente en España. Finalmente, el Tribunal Constitucional dio luz verde el pasado mes de julio a la norma, que ya está en vigor.
Lo que hace el comprador de una vivienda de este tipo es “adquirirla por un número de años determinado, algo que en las grandes ciudades o los núcleos turísticos puede resultar mucho más económico que el alquiler”, tal como explica Nasarre. Aunque los conceptos de ‘propiedad’ y ‘temporal’ puedan considerarse casi antagónicos, lo cierto es que ya se aplican fórmulas similares en el ámbito de las plazas de aparcamiento, “donde es frecuente el pago por un derecho de uso temporal, pero por un plazo extenso”, apunta Valmaña.
Además, la vivienda temporal es una fórmula que existe desde hace años en Reino Unido o los Países Bajos y que presenta varios atractivos. Por ejemplo, permite al comprador obtener la vivienda a un precio más económico que si optase por una compra ordinaria, y al vendedor recibir todo el dinero de golpe, al contrario de lo que sucedería si optase por poner el inmueble en alquiler. Además, una vez finalizado el plazo pactado “la vivienda retorna a su propietario original o a sus legítimos herederos libre de cargas”, tal como explica Idoya Arteagabeitia, socia del despacho Pinsent Masons.
En el caso de Cataluña, el plazo establecido para ser titular de una vivienda de este tipo no puede ser inferior a 10 años ni superior a 99. Por ello, se considera una fórmula interesante para inmuebles en los que se realizan actividades profesionales o para trabajadores que son trasladados a una ciudad durante un periodo de tiempo determinado. Y también podría utilizarse para la compra de una segunda residencia, por ejemplo, en el caso de jubilados que se van a vivir a la costa una vez finalizada su vida laboral.

Multipropiedad

Aunque pueda resultar paradójico, España es uno de los países europeos con más viviendas en multipropiedad, a pesar de que esta fórmula ni siquiera existe como tal en el ordenamiento jurídico nacional. El motivo es que se llama multipropiedad a lo que en realidad es derecho de aprovechamiento por turnos de un bien inmueble, cuya propiedad corresponde a una sola persona.
Esta alternativa, que exige que la vivienda esté registrada como alojamiento turístico, dio lugar en los años 80 a un gran número de fraudes, lo que precipitó la elaboración de una normativa específica en el año 1998. Más tarde, ya en 2012, un Real Decreto-ley incorporó a la legislación española una Directiva comunitaria de 2008 que establecía qué es un inmueble de este tipo y, sobre todo, incorporaba una fuerte protección para sus usuarios.
En esencia, el aprovechamiento por turnos de una vivienda implica que sus usuarios hagan uso de ella al menos una semana al año y durante un plazo no inferior a tres años ni superior a 50. El propietario real está obligado a tener las licencias en regla, así como mantenerla al corriente de pagos de cualquier seguro o suministro. Por su parte, quienes disfrutan de la casa por turnos (los copropietarios) pagan unas cuotas anuales, cuya cuantía dependerá del tiempo de uso de la casa.
Por tanto, la mal llamada multipropiedad no supone una fórmula legal para acceder a la vivienda habitual, pero sí se puede utilizar en el segmento de la segunda residencia vacacional. De hecho, las zonas de España que tradicionalmente han tenido más apartamentos bajo este modelo han sido las costas andaluza y levantina, así como Cataluña y las Islas Canarias. Incluso en la Comunidad de Madrid, los Administradores de Fincas han calculado que las viviendas en régimen de multipropiedad representan cerca del 60% de la oferta de alquileres turísticos de la región.

Uso y usufructo

En Francia hay quien es usufructuario de una vivienda de la que no es propietario. Es una fórmula bastante extendida entre las personas mayores con pocos recursos, que venden su casa para obtener liquidez pero siguen utilizándola hasta su fallecimiento, recibiendo a cambio una cuota económica de carácter periódico por parte del comprador.
Esta figura jurídica también existe en España, aunque es poco utilizada y suele ceñirse al derecho de uso de una propiedad que alguien lega a sus familiares. De esta forma, el heredero obtiene el derecho a utilizar la vivienda pero no a venderla, por lo que se considera que tiene su ‘nuda propiedad’.
La obtención del derecho a utilizar un inmueble es, también, el objetivo de las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso, muy arraigadas en los países escandinavos, Alemania y Latinoamérica. Según esta fórmula, los ayuntamientos ceden el derecho de uso de un suelo a una cooperativa “por un tiempo indefinido o al menos muy largo, en algunos casos, de 75 o 99 años”, explica Arteagabeitia.
Los alojamientos que se levantan en esos terrenos exigen el pago de una entrada inicial y de unas cuotas mensuales por parte de los cooperativistas, que adquieren el derecho a utilizarlos aunque no se conviertan en propietarios de los mismos. “Tampoco pueden vender ni alquilar las viviendas, pero sí darlas en herencia o apartarse de ella dejando de pagar su cuota”, añade Arteagabeitia.
Cataluña también ha protagonizado la primera experiencia de este tipo en España. Desde febrero se está construyendo en Barcelona un edificio, llamado La Borda, que ocupa un suelo cedido por el consistorio local durante un plazo de 75 años. Los cooperativistas abonarán por el uso de sus 28 viviendas entre 14.000 y 16.000 euros de entrada y una cuota mensual de entre 475 y 650 euros.

‘Coliving’, ‘cohousing’ o vivienda colaborativa

El auge de la economía colaborativa ha servido para importar a España una alternativa de acceso a la vivienda basada en la suma de los esfuerzos individuales en pos del beneficio conjunto. Se trata del ‘coliving’ (también conocido como ‘cohousing’ o vivienda colaborativa), una fórmula con más de un siglo de tradición en Dinamarca y los países escandinavos, que también goza de una cierta presencia en Reino Unido, Alemania, EEUU y algunas zonas de Latinoamérica.
La vivienda colaborativa es aquella que adquieren personas que tienen unas necesidades comunes y que deciden compartir una parte de su espacio vital. Eso se traduce en la creación de una cooperativa, que se encarga de comprar el edificio (o el terreno) en el que luego vivirán esas mismas personas, aunque cada una de ellas en viviendas privadas.
El ‘coliving’ persigue un doble objetivo. El primero es económico, ya que los cooperativistas comparten algunos de los gastos típicos de cualquier vivienda (como la hipoteca, la calefacción o la luz), y el segundo es de carácter social, ya que cada uno aporta a la comunidad aquello que sabe o puede hacer.
En España, la vivienda colaborativa ha adquirido un cierto predicamento entre algunos colectivos de mayores, que han visto en este modelo una alternativa a las residencias de ancianos. En otros países también es muy utilizada por jóvenes con hijos, al facilitarles la conciliación de la vida personal y profesional.
“En los Países Bajos se están impulsando los ‘serviced apartments’, que son pequeñas viviendas destinadas fundamentalmente a personas mayores y a jóvenes profesionales, con unos servicios y gastos comunes”, explica Juan Antonio Pérez Rivarés, socio de Uría Menéndez. Estos inmuebles, que hasta ahora se usaban como alojamientos vacacionales, “se están intentando desarrollar ahora como una nueva fórmula de propiedad”, añade.

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