¿Hasta dónde subirá el precio de la vivienda?

Por en 12 junio, 2017

El sector de la vivienda ha recuperado la alegría: la compraventa sube cada vez a mayor ritmo, la promoción de nuevos pisos se ha reactivado y la contratación de hipotecas crece con fuerza. Pero, sobre todo, el júbilo que vive el mercado residencial se percibe en el notable rebote que están experimentando los precios en el nuevo ciclo inmobiliario.

Hasta un 7,7% escaló el valor medio de las casas en el primer trimestre de 2017 en tasa interanual, según la Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad. En la serie histórica de este organismo, este 7,7% representa la mayor revalorización de las casas desde 2007, en lo que es ya el tercer año seguido de cotización en números verdes del mercado después de siete ejercicios de duro ajuste.

“El precio de la vivienda no sólo parece tomar un claro rumbo alcista, sino que la intensidad de dicho ritmo también parece querer comenzar a romper niveles en principio no previsibles”, se lee en el informe de los registradores. Estos destacan el favorable comportamiento del mercado inmobiliario e hipotecario, pero advierten de que este buen dinamismo “no justifica una intensificación dirigida hacia niveles próximos a los dos dígitos”.

“Desde una perspectiva global”, reiteran los registradores en su análisis, “podemos afirmar que el mercado se está debatiendo entre el crecimiento sostenido y la intensificación hacia cifras olvidadas”. Y atribuyen la importante subida del precio de la vivienda a la consolidación del crecimiento económico, la creación de empleo, los bajos tipos de interés, el dinamismo del mercado hipotecario y la demanda extranjera, fundamentalmente.

La principal consecuencia de las variables que enumeran los registradores y que juega a favor de la escalada de los precios es, evidentemente, el aumento de los potenciales compradores de una casa, como destaca Julio Gil, Socio Director de Horizone Consulting Inmobiliario. “Los factores en los que se apoya hoy la apreciación de la vivienda se fundamentan desde el lado de la demanda, con tres caras muy marcadas: la embalsada de años atrás, que se está haciendo efectiva, la de reposición y la de inversión”, reflexiona Gil.

Esta nítida aceleración de los precios ha comenzado a crear inquietud. Sobre todo, entre el potencial comprador, que está viendo cómo la adquisición de una vivienda comienza a ser menos asequible, y en el escaparate de obra nueva libre, sujeto a la presión de una incipiente demanda y una acotada oferta. En este mostrador, es fácil constatar cómo los pisos de algunas promociones se han encarecido de forma notable en poco tiempo.

Además, todo apunta a que los precios continuarán en ascenso, al menos, a medio plazo, según los entendidos. Lo que no está claro es la intensidad de este incremento. Incluso los registradores destacan que “la principal incertidumbre resulta con respecto hacia dónde se encauza el cambio de ciclo, si hasta una consolidación de moderadas tasas de crecimiento, que eran nuestras previsiones iniciales, o ante un nuevo periodo de intensidad desproporcionada”.

“Nuestras perspectivas”, explican, “mantienen las previsiones de moderado ritmo de crecimiento, entendiendo como tal tasas interanuales no muy alejadas del 5%-6%, pudiendo aparecer periodos coyunturales con tasas trimestrales más intensas”. A su parecer, “la realidad social y económica no justifica una intensificación muy por encima de estas cuantías”. Y remarcan: “La evolución del número de habitantes, los niveles salariales, las perspectivas de tipos de interés, etc. deben suponer un cierto freno al proceso alcista”.

Este vaticinio no lo contempla Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster en Asesoría Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona (UB): “El precio de la vivienda crecerá en 2017 en torno a un 8% si el crédito neto disponible para la compra de vivienda no aumenta y se disparará alrededor de un 13% si este crédito se incrementa un 5%”. Este experto, por ahora, no ve un evidente riesgo de burbuja y recuerda que ésta se produjo hace una década, tras casi 10 años incrementándose el crédito neto cerca del 20%.

Siguiendo la estela de la economía

Bernardos no percibe criterios económicos ni financieros para que preocupe la subida de los precios. “Más bien”, aclara, “es buena porque significa que el precio de la vivienda vuelve a la normalidad”. En su opinión, la situación inmobiliaria positiva -y la correspondiente alza de los precios- se debe, en parte, a la expansión de la economía, a la creación de empleo, a los intereses bajos -“las hipotecas más baratas de la historia con riesgo cero para el prestatario si contrata un tipo fijo”- y también porque las rentas de los alquileres están por las nubes en las grandes ciudades, lo que hace aumentar la demanda de casas en propiedad.

Para Bernardos, sólo hay una variable que actualmente sosiega los precios: los salarios no crecen de manera general pese a la creación de empleo. “Éste es el único factor que no invita a la compra de una vivienda, ya que frena a una parte de la demanda y, por lo tanto, resta presión a los precios”, explica. Sin embargo, recalca que los profesionales cualificados sí que han empezado a ver incrementarse su sueldo gracias al cambio de trabajo.

Haciendo un análisis más puramente inmobiliario, José Luis Ruiz Bartolomé, consultor y socio de Chamberí Asset Management, reconoce que el incremento medio de los precios del 7,7% es superior al que él se esperaba (del 4%-5%), aunque tampoco le sorprende. Apunta que detrás de este dato hay dos factores. El primero, el peso de la obra nueva en la estadística. “Es muy posible que hayan empezado a entregarse, y por tanto a registrarse, pisos adquiridos sobre plano hace dos años, cuando comenzó la reactivación del sector, y esas transacciones, más caras que las de segunda mano -que son inmediatas-, estén impulsando el nivel medio de los precios”, dice.

En segundo lugar, Ruiz Bartolomé entiende que la cotización media de las casas irá a más conforme se vayan sumando más zonas a la recuperación inmobiliaria. “Hasta ahora, Madrid, Barcelona y algunas áreas costeras aportaban los grandes crecimientos, lo que compensaba las caídas en otros enclaves. Al tiempo que los incrementos se vayan generalizando, la estadística nacional arrojará un mayor encarecimiento de la vivienda”, razona.

Ruiz Bartolomé pronostica subidas de precios, como mínimo, durante “un par de años más”, aunque fía este futuro, como Bernardos, a la situación de la financiación. “Tanto los precios como la producción de vivienda y compraventa tiene una relación directa con el crédito”, recuerda. “Los precios”, añade, “van a subir tanto como la banca lo permita -según el coste de las hipotecas, los plazos, el importe a financiar, etc.-“. A su parecer, los bancos serán más moderados que en el ciclo pasado.

El tipo de interés, determinante

Echando la vista al frente, Bernardos da por descontado que la pronunciada escalada de los precios de la vivienda se contendrá cuando suba el precio del dinero (en el 0% en Europa). Calcula que este cambio de tercio en los tipos de interés, si nada cambia en la coyuntura internacional, se producirá a finales de 2018, por lo que en 2019 el aumento medio interanual del valor de las casas debería ser sostenido, del 3%-4%-5%. “Sobre todo”, puntualiza, “en las ciudades de Barcelona y Madrid, que se habrán pasado de vueltas”.

Según Bernardos, 2019 -“que tendría que ser el primer año moderado en crédito”- será el nuevo punto de inflexión del mercado de la vivienda. “La gran incógnita que se plantea es si se producirá una desaceleración crediticia y, por lo tanto, inmobiliaria”, asegura. “Cuando los tipos se incrementen”, prosigue, “lo normal sería que los bancos, si tienen talento, corten el grifo de la financiación, pero esto es impredecible”.

“Si la banca piensa en el carpe diem“, avisa Bernardos, “cometerá los mismos errores del pasado y el crecimiento del precio de la vivienda estará lejos de moderarse”. Bernardos lanza un mensaje a navegantes: “Si los bancos en 2019-2020 dan más hipotecas, podemos tener un problema, una burbujita. En 2020, como tarde, los precios deben aminorar su incremento al 4%-5%”. E incide en que el sector de la construcción tiene que ser un complemento para la economía española, y no el motor.

Ruiz Bartolomé admite que el riesgo de burbuja existe, pero cree que el hecho de que se hable tanto de él lo minimiza porque hace que todos los agentes del sector inmobiliario y financiero estén en alerta. Para evitar problemas y contener los precios, el consultor aboga por aumentar la oferta de vivienda con la producción de más materia prima (suelo).

Igualmente, este analista se muestra convencido de que el mercado alcanzará un punto de equilibrio por sí solo y marcará cuál es el coste tope de los pisos. “Llegará un momento en el que, pasado un listón de precios, dejará de venderse, se habrá agotado el perfil de la demanda más solvente y la banca debería poner un límite en la financiación”, pronostica.

Gil tiene claro cuál debería ser el comportamiento de los precios de la vivienda: “Sería deseable que tuviesen un elevada correlación y similitud con la evolución de la inflación, aunque no debemos olvidar que los ciclos inmobiliarios son mucho más abruptos que los que rigen para el conjunto de la economía”.

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