La Reforma Hipotecaria

Por en 14 noviembre, 2017

Una reforma que podría endurecer el acceso al crédito

 

El crédito hipotecario concedido en España lleva al alza de forma casi ininterrumpida desde 2014. En julio y agosto (últimos registros disponibles), el número de hipotecas constituidas creció en el entorno del 30%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En este contexto de progresiva apertura del grifo del crédito es en el que ha llegado el nuevo proyecto del Gobierno para reformar el actual sistema hipotecario. Se trata de un proyecto de ley que incorpora a la legislación española una directiva europea aprobada en 2014. De hecho, España se arriesga a una fuerte sanción por parte de Bruselas, ya que dicha directiva debió introducirse en suelo español en marzo de 2016.

Tras ser aprobado por el Consejo de Ministros la semana pasada, el texto que ha preparado el Ministerio de Economía, Industria y Competitividad iniciará ahora su tramitación parlamentaria y se aprobará en los primeros meses de 2018 si el proceso no se dilata demasiado -algo que no es descabellado, ya que el Gobierno pretende lograr un amplio consenso-.

Más transparencia y menos inseguridad

Dos son los objetivos principales del proyecto: incrementar la protección de los consumidores y poner freno a la elevada litigiosidad que actualmente sacude al ámbito hipotecario. En función de cómo sepa responder a ambas cuestiones, así será el impacto en el mercado de la norma que finalmente apruebe el Congreso.

«No es de esperar un gran impacto en términos de oferta y demanda de hipotecas, aunque todo dependerá de lo clara que sea la nueva normativa», explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En este sentido, González espera que la reforma aclare ciertas cuestiones que actualmente se encuentran empantanadas en los tribunales, como la legalidad de los IRPH (índices alternativos al Euribor a los que están referenciadas algunas hipotecas de tipo variable) o quién paga los gastos de constitución de las hipotecas: «Unos tribunales dicen una cosa y otros la contraria, algo que no tiene sentido, porque las mismas leyes no pueden derivar en interpretaciones distintas».

En todo caso, desde la Asociación Española de Banca (AEB) consideran «lógico pensar que, si cambian las características de los contratos, puedan cambiar también las condiciones de financiación». Y comparte este punto de vista Matilde Tatay, socia fundadora del despacho de abogados especializado en servicios económicos Carrau Corporación: «Los bancos se van a ver en la obligación de reestudiar los precios y las condiciones exigibles, así como el perfil del cliente apto para obtener una hipoteca, lo que podrá encarecer los préstamos y reducir el número de los que se concedan».

Limitaciones previstas

En efecto, algunos de los cambios incluidos en el proyecto de reforma presentado por el Gobierno podrían tentar a los bancos a dificultar de nuevo el acceso al crédito. Por ejemplo, la prohibición de la venta cruzada de otros productos financieros junto a la hipoteca, una estrategia muy extendida, por la que las entidades vinculan los intereses que pagará el cliente por su hipoteca a la contratación de seguros de vida o desempleo y planes de pensiones, o a gastar una determinada cantidad de dinero con sus tarjetas de crédito.

En realidad, esta prohibición esconde una letra pequeña, ya que los clientes podrán firmar únicamente la hipoteca, pero se permitirá que los bancos presenten comparativas de precios correspondientes a paquetes de productos. «Y en todo caso, si el Banco de España estima que esta práctica resulta beneficiosa para los clientes de los bancos la autorizará», sostiene González.

Otras novedades del proyecto también podrían limitar sensiblemente los ingresos que las hipotecas venían proporcionando hasta ahora a los bancos. Por ejemplo, las comisiones por amortización anticipada (tanto parcial como total) no podrán superar el 0,5% durante los tres primeros años de la hipoteca y el 0,25% durante los dos siguientes, desapareciendo totalmente a partir del quinto.

Algo similar sucederá con los polémicos intereses de demora que las entidades cobraban a los clientes que se retrasaban en el pago de sus cuotas. A partir de ahora esta penalización estará limitada a tres veces el interés legal del dinero(teniendo en cuenta que dicho interés se encuentra a día de hoy en el 3%, el castigo al cliente no podría superar el 9%).

Hasta la fecha, las entidades financieras podían ejecutar la hipoteca (es decir, iniciar el procedimiento de desahucio) tras sufrir tres impagos seguidos. La reforma hipotecaria también introduce un cambio sustancial en este punto, porque ahora serán necesarias nueve cuotas sin pagar (o el 2% del capital) durante la primera mitad de la hipoteca y hasta 12 impagos (o el 4% del capital) durante la segunda.

Facilidades para el cambio

En los últimos años, las hipotecas a tipo fijo comercializadas prácticamente han igualado a las de interés variable (muy mayoritarias en el anterior ciclo inmobiliario). El proyecto de ley del Gobierno pretende apuntalar esta tendencia, para lo que abarata el coste asumido por el cliente que desea transformar su hipoteca variable en fija (o viceversa): el coste del cambio estará limitado al 0,25% de la hipoteca durante los tres primeros años y será gratuito a partir de ese momento.

Y exactamente lo mismo sucede con las hipotecas multidivisa, que algunas entidades vendieron entre sus clientes durante los años del boom (fundamentalmente, en yenes japoneses y en francos suizos). A partir de la entrada en vigor de la reforma, los usuarios de estas polémicas hipotecas podrán solicitar su nominación en euros y, además, podrán hacerlo durante toda la vida del crédito.

«En realidad, lo que hace esta reforma es trasponer la directiva europea de 2014 sobre protección al consumidor hipotecario, juntar todos los cambios legales que han tenido lugar en España durante los últimos años y añadirle alguna cosa más, como esa referencia a las hipotecas multidivisa», explica González. En todo caso, desde la AHE valoran de una forma «muy positiva» este proyecto de ley, «porque busca eliminar la incertidumbre generada por los frentes judiciales que actualmente siguen abiertos y porque abunda en la transparencia de las hipotecas».

Asesoramiento profesional gratuito

En este sentido, la reforma otorga especial importancia a la fase «precontractual», es decir, a la semana inmediatamente anterior a la firma del crédito ante notario: «El prestamista deberá entregar al cliente la documentación detallada sobre oferta vinculante, existencia de cláusulas esencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados», tal como explica Tatay.

Una de las principales novedades del texto es que anima a los futuros hipotecados a acudir al notario que estimen oportuno con toda esa información que les ha suministrado su banco: «El prestatario deberá ser informado gratuitamente por el notario sobre el contenido del contrato y verificará mediante acta que el prestatario comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar». Y ningún notario podrá negarse a asumir esta labor de asesoramiento o se arriesgará a ser sancionado.

El objetivo último de la reforma es poner coto a la elevada litigiosidad del sistema hipotecario, que ha provocado que sólo desde junio se acumulen en los juzgados españoles más de 100.000 demandas relacionadas con estos préstamos. En la mayoría de casos, se reclama la supresión de alguna cláusula o producto que los usuarios contrataron sin tener los suficientes conocimientos financieros para comprender su complejidad (lo que ya derivó en la anulación retroactiva de las cláusulas suelo opacas).

Por este motivo, la reforma aboga por aumentar la información en manos del consumidor y sugiere la posibilidad de crear un contrato hipotecario tipo, algo que actualmente no existe. Además, prohíbe a los bancos ofrecer incentivos a sus empleados en función del volumen de préstamos que comercialicen, lo que provocó durante el anterior ciclo la concesión muchas veces alocada de este tipo de productos.

Fuente: elmundo.es

 

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