La rentabilidad de la vivienda roza el 10% anual y apunta a más alzas

Por en 28 agosto, 2017

El centro de Madrid, Barcelona, Islas Baleares y Huelva son las zonas que ofrecen retornos más atractivos por la combinación de ingresos por alquiler y revalorización.

La vivienda vuelve a presentarse para muchos ciudadanos como el activo más atractivo para invertir. Superado el último pinchazo inmobiliario, la potencial rentabilidad de la vivienda emerge como un maná, en un momento en que los activos sin riesgo ofrecen rentabilidades nimias, cercanas a cero. El rendimiento medio bruto anual de la vivienda se situaría ya en el 9,5%, según datos del Banco de España. Este dato tiene en cuenta el incremento del precio de los pisos más un retorno adicional que se puede obtener por el alquiler.

Podría aumentar en los próximos años, ya que expertos del sector señalan que el precio de los alquileres aumentó un 4,2% anual en julio, una de las tasas más elevadas desde que comenzó la medición en 2006.

La recuperación del sector es una realidad, como se constata con cifras como que el valor de los inmuebles creció un 3,7% en julio, respecto al mismo nivel del año anterior, de acuerdo con los datos de la tasadora Tinsa. Esta cifra no sólo supone una aceleración de 1,3 puntos respecto a la cifra del sexto mes del año, sino que también supone el mejor registro en casi diez años, desde octubre de 2007. Las grandes ciudades, la costa mediterránea y las Islas Baleares y Canarias tiran del mercado de la vivienda, aunque la recuperación se empieza a extender a otros municipios, según Tinsa.

Comparativa

El retorno potencial que se puede obtener al invertir en inmuebles supera con creces a la rentabilidad de la renta fija. El bono a diez años español ronda el 1,5% y los mejores depósitos a un año no dan más del 1,25% (ver págs. 4-5). Además, a favor de la inversión en inmuebles está también el hecho de que cada vez hay más ciudadanos que prefieren alquilar a comprar una vivienda. La cifra ha pasado al 21,2% desde el 19% de 2015.

Pero ojo, hay expertos que advierten de que es un activo más ilíquido y que no se beneficia de las ventajas fiscales de otros, como los fondos de inversión, que permiten diferir la tributación, según explican en Tressis. Por eso hay que estudiar bien las alternativas.

Dónde invertir

Para los que confían en el sector y buscan oportunidades para exprimir al máximo la rentabilidad los expertos recomiendan ser muy selectivos.

Los expertos señalan que las grandes ciudades como Madrid y Barcelona lideran la recuperación del sector clave, pero cada vez se suman más ciudades y que las viviendas en la costa ganan atractivo.

Según un estudio de urbanData Analytics (uDA), las Islas Baleares, Málaga y Barcelona son las provincias que obtienen una rentabilidad combinada por alquiler y plusvalías anuales más altas, de entre el 13% y el 17,3% (ver gráfico adjunto).

En Madrid, por ejemplo, hay zonas como Chamberí y Moratalaz en las que un piso de 60 o 70 metros cuadrados puede ofrecer una rentabilidad anual superior al 25%. Los expertos aconsejan seleccionar viviendas de uno o dos dormitorios dentro de la zona de la M-30 o más de dos fuera de esa almendra.

En Barcelona el piso ideal es una vivienda de 120 metros en la zona del Eixample que ofrece retornos del 30%.

En cuanto a la costa española, el rendimiento de los pisos en primera línea de playa aumenta al 8,8% anual, con Baleares y Andalucía concentrando las rentabilidades más suculentas.

Entre los municipios costeros el más rentable para invertir sería Las Salinas, en Mallorca, con una rentabilidad combinada del 37,6% gracias al encarecimiento de los precios y al auge del alquiler, según uDA. Le siguen Ibiza y Santa Eulalia del Rio. Los expertos explican que son zonas con escaso mercado disponible, de ahí el tirón de los precios.

En Andalucía, Ayamonte (Huelva) aparece entre los más rentables, con un rendimiento medio del 30%. Otras zonas atractivas serían Fuengirola y Estepona.

En qué fijarse

La localización, ya sea en la almendra central en las principales ciudades o en primera línea de playa en la Costa es clave para determinar el éxito de la inversión a la hora de alquilarla. Los expertos aconsejan también fijarse en detalles como la orientación de la vivienda, los costes de mantenimiento (principalmente los de comunidad de propietarios, que pueden llevarse una parte importante de la ganancia mensual). En la costa, por ejemplo, es importante si tiene o no terraza y si esta tiene buenas vistas.

En cuanto a si es mejor comprar un piso listo para entrar a vivir o reformarlo hay que tener en cuenta qué las obras suelen tener riesgos de ejecución y de que se eleve el coste inicial planteado. Sólo si el precio de compra es muy competitivo puede merecer la pena.

La oferta en hipotecas

A la hora de invertir en una segunda vivienda una de las claves a tener en cuenta es el coste de la hipoteca para esta adquisición, si es necesario. Lo primero que tendrá que decidir es si opta por un préstamo a tipo fijo o a interés variable. Dependerá de si prefiere saber lo que le va a costar desde el primer momento o está dispuesto a que fluctúe para beneficiarse de los actuales bajos tipos de interés. Por lo general, en hipotecas para segunda vivienda los bancos suelen prestar un porcentaje menor del valor del inmueble comprado que en las hipotecas para compra de vivienda habitual.

Las mejores hipotecas a tipo fijo ofrecen una TAE del 2,71% en el caso de Bankoa y del 2,74% en el de Bankia.

En hipotecas a tipo variable, KutxaBank tiene un tipo fijo inicial del 1,40% a doce meses y luego euribor más 0,99% y Openbank no tiene tipo fijo inicial y luego el coste es de euribor más 0,99% también (ver gráfico adjun to).

En general, las entidades exigen vinculación de los clientes para conceder las hipotecas, por lo que habrá que calcular el coste de los seguros de vida y hogar, entre otros elementos.

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