Los 10 nuevos mandamientos de la vivienda

Por en 10 julio, 2017

El mercado de la vivienda vive un nuevo tiempo sustentando en el crecimiento sostenido. Después de subir a los cielos con la burbuja y bajar a los infiernos con su pinchazo, el sector residencial ha sido capaz de resucitar y sentar las bases sobre las que debe levantar un mercado más sano y equilibrado, alejado de los vicios que le hicieron precipitarse hacia su etapa más oscura. El periodo entre 2008, cuando comenzó la caída inmobiliaria, y 2013, año que marcó los mínimos históricos, está llamado a marcar un antes y un después.

Muchas deben ser las lecciones aprendidas de los pecados cometidos en el pasado reciente por todos y cada uno los actores del mercado de la vivienda. Una culpa que se reparte, en mayor o menor medida, entre vendedores, compradores, analistas, promotores, constructores y entidades financieras, principalmente. Todos parecen haber hecho un profundo examen de conciencia y a priori se muestran partidarios de no volver a caer en las mismas (malas) tentaciones en el futuro. Algo que no es descartable, toda vez que, como ya se sabe, el hombre es el único animal capaz de tropezar dos veces con la misma piedra.

Perfilando el buen camino del mercado residencial, este suplemento ha elaborado y analizado, en colaboración con algunos de los expertos y organismos más reconocidos del sector, una lista con los 10 nuevos mandamientos que deben imperar en torno al sector de la vivienda.

I. No creerás que el precio de las casas nunca baja

La vivienda nunca baja. Éste era uno de los grandes mantras del mercado residencial que ha resultado ser falso. La crisis hizo que las casas se abarataran y la demanda ahora es consciente de que la compra de un piso no está exenta de riesgo.

“Los activos se caracterizan por tener un precio volátil”, afirma Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster en Asesoría Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona (UB), que enmarca a la vivienda entre los considerados como “arriesgados”. “No obstante”, recuerda, “las casas pueden actuar como activo refugio en algunas etapas”.

Bernardos apunta que “el precio de los pisos sube generalmente cuando los buenos tiempos llegan a la economía”. “Espero que promotores, intermediarios y consumidores hayan aprendido la lección porque la vivienda volverá a bajar, aunque todo parece indicar que tardará en hacerlo”, vaticina.

II. Únicamente confiarás en verdaderos profesionales

La crisis inmobiliaria hizo estragos en el sector por el lado empresarial liquidando miles de firmas. Sobre todo, borró del mapa a las oportunistas que desembarcaron en el negocio en busca de dinero fácil en un momento en el que los pisos se despachaban. Los llamados despectivamente como chiringuitos. Hoy, todo ha cambiado.

Ahora, la profesionalización ha tomado un sector en el que conviven contadas empresas que sobrevivieron a la crisis gracias a su buen hacer con nuevas y grandes firmas. Todas abanderan la transparencia y han puesto el foco en las necesidades de la demanda, quien se ha vuelto mucho más exigente. “El cliente tiene mucha más información, y muy accesible, del producto que busca”, apunta Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

“Los clientes piden transparencia y los buenos profesionales no esconden nada”, dice Cuervo, quien destaca que el asesoramiento profesional va más allá de la ubicación y el precio. Ensalza la labor de los inmobiliarios en la búsqueda de financiación, en la optimización del tratamiento fiscal e informando de los gastos de la casa a adquirir (comunidad, derramas, etc.).

III. No podrás comprar sin tener ahorro previo

Hubo un tiempo en el que el acceso al crédito para la compra de una vivienda no suponía apenas esfuerzo inicial. Muchos bancos concedían hasta el 100% del valor de tasación de la casa. Hoy, aquella situación es una utopía y el comprador se ha mentalizado de que necesita de ahorro previo para ser propietario.

“El comprador tiene que tener ahorrado el 20% del precio del inmueble porque la entidad sólo financia actualmente el 80%”, explica Manuel Romera, director del Sector Financiero del IE Business School. Con esa aportación del cliente se busca que asuma riesgo y no sólo el banco se implique.

Según Romera, la demanda tiene que comprender que cualquier inversión financiera no puede ser con el 100% de deuda. “El ahorro previo en la compra de una casa es una exigencia coherente”, sentencia. Este economista cree que la banca ha aprendido de los errores y no financiará más del 80% e incluso intentará dar más préstamos a tipo fijo para que no haya gran riesgo en torno a los tipo de interés.

IV. Sólo tendrás financiación si eres solvente

Muchos fundamentales fallaron en los años del boom, pero quizá el más importante fue el ya consabido descontrol crediticio, la criticada barra libre de hipotecas. La gran competencia entre los bancos para captar clientes hizo que flexibilizaran al máximo los requisitos y facilitaran la financiación para la compra de una casa. Hoy la banca es mucho más rigurosa.

“La legislación española exige que las entidades sean responsables en la concesión de hipotecas, analizando la capacidad de cumplimiento de las obligaciones contratadas con el cliente”, expone como punto de partida de su explicación José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), quien recuerda que la AEB no comparte el término de cliente solvente.

“La banca”, especifica, “debe valorar la situación del empleo, los ingresos y capacidad de generación de rentas futuras, el patrimonio, las garantías adicionales, la realidad familiar, la finalidad de la operación y la situación financiera de cada caso particular”. A la vista de este estudio, queda claro que el sector bancario tiene activo un exhaustivo filtro hipotecario.

V. Leerás la letra pequeña de los contratos

El derrumbe del mercado de la vivienda ha estado ligado a un derrumbe de la confianza de los consumidores, tanto en el sector inmobiliario como en el hipotecario. Las letras pequeñas de muchos contratos, ignoradas por no pocos firmantes, han causado agrias divergencias entre las partes. Principalmente, de los compradores de pisos con los vendedores y la banca que facilita las hipotecas.

“Sin duda, la crisis ha dejado unas cuantas lecciones. A los consumidores, en particular, les ha enseñado a estar prevenidos contra los abusos. La firma de contratos de compraventa e hipotecas eran actos protocolarios donde el consumidor tragaba con todo tipo de abusos“, lamenta Ileana Izverniceanu, directora de Comunicación de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), citando las cláusulas suelo y gastos de formalización en los préstamos.

Izverniceanu recuerda que es necesario que el comprador de una casa y de una hipoteca comprenda todo lo que firma y conozca de antemano lo que supone el contrato. “Hay que ser precavidos y desconfiar de los contratos donde no se negocia. Hay que asesorarse bien antes de firmar el que para muchos es el contrato más importante de sus vidas en términos económicos”, manifiesta.

VI. Tendrás en cuenta las hipotecas a tipo fijo

Hay vida más allá del interés variable en las hipotecas. Ésta debe ser otra de las lecciones aprendidas por los nuevos hipotecados, que deben tener en cuenta el tipo de interés fijo, como así está siendo. Casi el 40% de los nuevos préstamos son a tipo fijo.

“Las hipotecas a tipo fijo no sólo existen, sino que han existido desde la creación del mercado hipotecario. No en vano, podemos decir que es el modo más racional de endeudarse para una economía familiar”, declara Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

González opina que la decisión de decantarse por una hipoteca a tipo variable o fijo depende del prestatario, pero recomienda que al tratarse de créditos a tan largo plazo “es posible que merezca la pena dormir tranquilo, aunque sea un poco más caro”. Una clara alusión a las hipotecas fijas, que garantizan al prestatario pagar siempre la misma cuota hipotecaria.

VII. Aprenderás a interpretar las estadísticas

La información estadística sobre el mercado de la vivienda es lo más parecido a una cascada incesante de datos. Números que no siempre coinciden por las diferentes metodologías utilizadas o por un desfase temporal. Este aluvión de cifras acaba causando, en cierto modo, el efecto contrario al que busca: desinformación, confusión y hasta cierta incredulidad.

El presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), Julio Gil, es totalmente consciente de este problema. “El elevado número de estadísticas y la profusión de datos que ofrecen complican la labor de interpretarlas correctamente, pues parten de fuentes diferentes, de muestras de distinto tamaño y cada una trata la información recogida de distinta manera, lo que da lugar, en muchas ocasiones, a que los resultados sean distintos e incluso, a veces, contradictorios”, admite.

Ante esta delicada situación, Gil cree que «es fundamental abstraerse de los datos puntuales e intentar tomar las tendencias para hacer una lectura correcta”. Para lograrlo, ve necesario “que exista una serie suficientemente amplia con datos homogéneos”. “La verdad es que la tarea no es fácil, pero es posible”, manifiesta.

VIII. No creerás que alquilar es tirar el dinero

La manida y crítica expresión de que alquilar es tirar del dinero ha quedado en evidencia después de la crisis económica y de la burbuja inmobiliaria. Actualmente, este régimen vive un momento muy dulce: más del 20% de los españoles vive ya en arrendamiento.

Antonio Carroza, consejero delegado de la compañía Alquiler Seguro, pone en valor el auge del arrendamiento. En primer lugar, como freno de una nueva burbuja. Además, defiende que existe “una infinidad de ventajas del alquiler sobre la compra”. Pondera la libertad financiera (no tener que hipotecarse) del arrendamiento, el no tener que hacer un gran desembolso inicial, el hecho de que no conlleve gastos como el IBI, el recibo de la comunidad de vecinos o derramas o que tampoco implique grandes gestiones ni papeleo con sus correspondientes costes.

IX. Te decantarás por pisos ecoeficientes

La mentalidad sobre las cualidades de las viviendas también ha evolucionado mucho desde el pinchazo de la burbuja y tanto la oferta como la demanda están muy concienciadas con el respeto al medio ambiente. De ahí que la eficiencia energética, y el consiguiente ahorro económico para el propietario del inmueble, se haya convertido en un eje clave en el producto del nuevo ciclo inmobiliario. El mejor reflejo fue la entrada en vigor del certificado energético en 2013, la etiqueta que informa de la eficiencia de las casas -al igual que en los electrodomésticos- en venta y en alquiler.

Javier García Breva, asesor en Políticas Energéticas y Presidente de N2E, remarca el enorme potencial de ahorro entre la máxima calificación, la letra A, y la mínima, la G: “Un 80% menos de consumo de energía”. “En los últimos años han madurado rápidamente las tecnologías solares y de almacenamiento, que hacen que ya sean viables tecnológica y económicamente objetivos más ambiciosos en eficiencia en el sector residencial, tanto para obra nueva como para rehabilitación”, declara.

En opinión de García Breva, “las viviendas eficientes son la demostración de que la calidad de vida se puede desconectar del mayor consumo de energía”. Este extremo parece estar calando en las dos caras principales del sector inmobiliario: promotores y compradores. Ambos actores tiene cada vez más en cuenta el nivel de eficiencia de los inmuebles.

X. Invertirás para arrendar, no para especular

La inversión en vivienda se ha convertido en un negocio muy rentable. Esta rentabilidad poco o nada tiene que ver con la de los años de la bonanza inmobiliaria. Ahora, en vez de comprar para vender en el corto plazo -actividad con una marcada esencia especulativa-, se adquieren casas para alquilarlas. Dependiendo del tipo de arrendamiento (residencial o turístico) y de la ubicación del piso, el rendimiento oscila entre el 5% o más del 10% bruto.

“El análisis de un activo inmobiliario desde el punto de vista de la rentabilidad debe venir determinado, exclusivamente, por la capacidad del inmueble para generar rentas en el presente y futuro. La rentabilidad bruta del alquiler respecto al precio de compra es el parámetro esencial del análisis”, afirma Carlos Gorostiza, subdirector de Negocio de Inveriplus.

Para Gorostiza, el riesgo de la especulación aparece cuando la percepción alcista del valor de los activos no considera la rentabilidad vía alquiler. “Desde nuestra óptica”, explica, “el incremento de valor del bien debe ir parejo siempre con la capacidad del activo para generar ingresos por el arrendamiento”. A su parecer, cualquier planteamiento que no considere esta premisa encarecerá el inmueble de modo artificial, “desembocando en un calentamiento del sistema y en la conocida burbuja inmobiliaria”.

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