Ojo con las hipotecas a tipo fijo

Por en 24 agosto, 2017

Al tipo nominal hay que sumar comisiones y gastos asociados al préstamo

Se encarecen un 10% si el cliente no tiene seguros o tarjetas vinculadas

Más de la mitad de las nuevas hipotecas se contratan a tipo fijo. La nueva ley hipotecaria, que las fomenta, y la oferta de las entidades, que se centran cada vez con mayor intensidad en este tipo de préstamos, auguran que en los próximos años esta proporción irá subiendo. Ahora bien, a pesar de tener tipos nominales muy atractivos, aunque mayores que el diferencial del grueso de los créditos referenciados al euríbor, hay que tener en cuenta la letra pequeña, que encarece considerablemente el precio global de este producto financiero.

Así, hay que saber que no es lo mismo el TIN( tipo de interés nominal), que la TAE, tasa anual equivalente. El precio de referencia es el TIN, indica el tipo al que se ofrece la hipoteca, pero si se quiere calcular cuánto se paga realmente, ya que a la tasa nominal hay que añadir diversos gastos, hay que saber a cuánto asciende la TAE.

La banca publicita junto al tipo nominal la TAE de sus hipotecas y, en general, también explica por qué hay esa diferencia entre una y otra, que puede ser sustancial.

Los gastos cuentan

Al coste de la hipoteca (donde hay que incluir las posibles comisiones de apertura) hay que añadir los costes de preparación, de tasación, de gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que varía de forma importante de una comunidad autónoma a otra, búsquedas registrales etc… La TAE también varía si se ha contratado un producto que requiere de pagos periódicos, como seguros de vida y, por supuesto, en función de la prima fijada en ellos o de la edad del contratante.

Los gastos asociados a una hipoteca es uno de los muchos aspectos de estos créditos que se ha judicializado e incluso ha provocado sentencias contradictorias en el Supremo. Ante la polémica, muchas entidades, en el caso de que el titular de la hipoteca sea un particular, pacta con el cliente asumir los gastos de notaría y registro, mientras que el IAJD, la parte más voluminosa de los gastos, le corresponde al cliente.

El anteproyecto de la nueva norma hipotecaria, la Ley de Crédito Inmobiliario, que aboga por regular minuciosamente las cláusulas del contrato para evitar la litigiosidad actual, deja, sin embargo, a la voluntad de las partes el reparto de los gastos.

Clientes vinculados

Más diferencia se puede producir en el precio de las hipotecas por la vinculación con la entidad. Así, todos los bancos exigen que se tenga domiciliada la nómina y, a partir de esta condición inicial, se empiezan a añadir productos: tarjetas de crédito, seguros de vida, plan de pensiones, fondos de inversión, seguro de automóvil, seguro de hogar, seguro de protección de pagos. Algunos relacionados con la vivienda y otros, simplemente, con otros productos que ofrece el banco.

En función del número de productos contratados, el tipo de interés fijo de la hipoteca se bonifica, hasta llegar al tipo nominal mínimo, que es el que se suele publicitar. La diferencia entre no optar tan solo por la hipoteca o contratar todos los productos que rebajan el tipo de interés es muy importante, y suele ir de 1 punto a 1,2 puntos porcentuales.

El anteproyecto de la Ley de Crédito Inmobiliario, que traspone la directiva comunitaria, prohíbe expresamente las ventas vinculadas o combinadas, y define las primeras como aquellas en que solo es posible contratar el préstamo hipotecario si lo hace en conjunción con una serie de productos, y las combinadas si el cliente tiene la opción de contratar por separado el préstamo hipotecario o un con un conjunto de productos.

Esta prohibición tiene excepciones, que puede aprobar el Banco de España, y se enfocan a permitirlas si beneficia al cliente.

Pocos cambios habrá cuando entre en vigor la ley, ya que los bancos advierten, en su mayoría, que esos productos que ofrecen, y que pueden abaratar la cuota mensual en más de un 10%, no son obligatorios, sino voluntarios.

También hay que tener en cuenta que algunos bancos exigen un nivel mínimo de ingresos para acceder a la hipoteca fija y que ese nivel puede influir también en el tipo que aplicará el banco.

Para la entidad, un cliente con mayores ingresos es un usuario con menos probabilidad de caer en impago, por lo que le puede ofrecer tipos más bajos para su préstamo.

El plazo es otro de los factores que influye en el precio de estos préstamos. A un periodo de tiempo más corto, el banco incurre en un menor riesgo por variaciones futuras en los tipos de interés, por lo que el cliente al pedir a su entidad una hipoteca con un periodo de vida menor accederá a un tipo nominal también más reducido.

Otro factor que hay que tener en cuenta, es el porcentaje del valor de la vivienda que se financia. Si es primera vivienda la banca suele financiar el 80%, y si es segunda fluctúa entre el 60 y el 70%. Algunas entidades encarecen algo el crédito en este segundo caso, ya que estadísticamente la población incurre en menos impagos si se trata de su vivienda habitual.

Un seguro para los cambios en los tipos

La innegable ventaja que ofrece un préstamo hipotecario es la de salvaguardar al cliente de las variaciones de los tipos de interés, por lo que su cuota mensual será siempre la misma a lo largo de toda la vida del préstamo y el tipo nominal ofrecido es históricamente bajo. Para la banca también hay ventajas. Ahora, con el euríbor hundido en terreno negativo, le pone a salvo de perder el diferencial pactado y el margen es mayor que en una variable.

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